¿Cómo encontrar su retorno sobre la inversión (roi) en la finca raíz?

¿CÓMO CALCULAR EL ROI EN LOS BIENES RAÍCES?
El ROI, como se dice en Inglés, es una medida de cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje de su costo. Dado que esta métrica muestra qué tan bien se están utilizando sus dólares de inversión, vale la pena saber qué es el ROI y cómo calcular el ROI en bienes raíces.

PUNTOS CLAVE
El retorno sobre la inversión (ROI) mide cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje del costo de la inversión.
El retorno sobre la inversión (ROI) muestra la eficacia y eficiencia con que se utilizan los dólares de inversión para generar beneficios.
Muchos inversores utilizan los rendimientos promedio del S&P 500 como referencia para un retorno sobre la inversión (ROI) objetivo.
El retorno sobre la inversión (ROI) es un término contable que indica el porcentaje de dinero invertido que se recupera después de deducir los costos asociados. Para el no contable, esto puede sonar confuso, pero la fórmula puede expresarse simplemente de la siguiente manera:

ROI=(Ganancia-Costos Recurrentes)/(Costo Neto de la inversión)

Dónde:
Ganancia=Rendimientos de inversión
Costos Recurrentes = Los costos asociados a la inversión una vez esta empieza a producir rendimientos
Costo Neto de la inversión =El dinero inicial que costo la inversión
Esta ecuación parece bastante fácil de calcular. Sin embargo, entran en juego una serie de variables, incluidos los costos de reparación y mantenimiento, así como el apalancamiento: la cantidad de dinero prestada (con intereses) para realizar la inversión inicial. Estas variables pueden afectar los números del ROI.

COMPLICACIONES EN EL CÁLCULO DEL ROI
Cuando compra una propiedad, los términos de financiamiento pueden tener un gran impacto en el costo total de la inversión. Pueden ocurrir complicaciones en el cálculo del ROI cuando se refinancia una propiedad o se obtiene una segunda hipoteca. Es posible que aumenten los intereses de un segundo préstamo o un préstamo refinanciado, y se pueden cobrar comisiones por préstamos, lo cual puede reducir el ROI.
También puede haber un aumento en los costos de mantenimiento, impuestos a la propiedad y tarifas de servicios públicos. Si el dueño de una propiedad comercial o de alquiler residencial paga estos gastos, es necesario conectar todos estos números nuevos para actualizar el ROI.
También es posible que se requieran cálculos complejos para la propiedad comprada con una hipoteca de tasa ajustable (ARM), un préstamo con una tasa que cambia periódicamente durante la duración del préstamo.
Veamos los dos métodos principales para calcular el ROI: el método de costo y el método de desembolso.

EL MÉTODO DE COSTO
El método del costo calcula el ROI dividiendo el capital de una propiedad por los costos de esa propiedad.
Como ejemplo, suponga que se compró una propiedad por $100.000. Después de las reparaciones y la reconstrucción, que cuestan a los inversores 50.000 dólares adicionales, la propiedad se valora en 200.000 dólares. Esto hace que la posición de capital de los inversores en la propiedad sea de $50000 (200000 – [100000 + 50000] = 50000).
Para utilizar el método del costo, divida la posición de capital entre todos los costos relacionados con la compra, reparación y reconstrucción de la propiedad.
El ROI, en este caso, es $50.000 ÷ $150.000 = 0.33, o 33%.

Si una propiedad vale $50,000,000, y su adecuación cuesta otros $50,000,000, tenemos un costo total de $100,000,000. Si la propiedad renta $12,000,000 al año, tiene un ROI bruto del 12%. Sin embargo, esta renta tiene los siguientes costos asociados:
Predial: $1,500,000
Comisión Inmobiliaria: $1.000.000
Mantenimiento: $2.000.000
Total Costos: $4.500.000
Por lo tanto, la renta neta es de $12,000,000 menos $4,500.000 es decir $7,500,000. Esto sobre el costo total de la inversión nos da el ROI neto, que en esta caso sería de 7.5%

MÉTODO DE DESEMBOLSO
El método de desembolso es el preferido por los inversores de bienes raíces debido a los mayores resultados de ROI. Utilizando los números del ejemplo anterior, suponga que la misma propiedad se compró por el mismo precio, pero esta vez, la compra se financió con un préstamo y un pago inicial de $20.000.000. Es decir, los $100,000.000 de costo inicial (compra mas adecuación) se hizo solamente con $20,000.0000 de capital propio y lo demás con un crédito.
Por lo tanto, el ROI neto serían los mismos $7,500,000 pero divididos solamente sobre los $20,000,000 de capital inicial, es decir el ROI neto es de 37.5%
El gasto de desembolso es, por tanto, sólo $20.000, más $50.000 para reparaciones y reconstrucción, para un gasto total de desembolso de $70000. Con el valor de la propiedad en $200.000, la posición de capital es de $130.000.
El ROI en este caso es $130.000 ÷ $200.000 = 0.65, o 65%. Esto es casi el doble del ROI del primer ejemplo. La diferencia, por supuesto, es atribuible al préstamo: el apalancamiento como medio para aumentar el ROI.

¿CUÁL ES UN BUEN RETORNO SOBRE LA INVERSIÓN (ROI) PARA LOS INVERSORES DE BIENES RAÍCES?
Lo que un inversor considera un «buen» retorno sobre la inversión puede resultar inaceptable para otro. Un buen retorno sobre la inversión en bienes raíces varía según la tolerancia al riesgo: cuanto más riesgo esté dispuesto a asumir, mayor será el retorno sobre la inversión que espera. Por el contrario, los inversores reacios al riesgo pueden conformarse felizmente con un ROI más bajo a cambio de más certeza. Además, la finca raíz tiene un componente importante, que no se mide en el ROI anual, y es la valorización. Cuando la propiedad se vende, se debe adicionar al ROI total la valorización, la cual sube significativamente el ROI.
Sin embargo, en general, para que la inversión en bienes raíces valga la pena, muchos inversores buscan retornos que igualen o superen los retornos promedio del S&P 500. El retorno promedio histórico del S&P 500 es del 10%. FUENTE??
Por lo tanto, con valorización del activo, el ROI puede estar entre un 10% y un 15% EA.
Por supuesto, no tiene que comprar una propiedad física para invertir en bienes raíces. Los fideicomisos de inversión de bienes raíces (REIT) se negocian como acciones en una bolsa y pueden proporcionar diversificación sin la necesidad de poseer y administrar ninguna propiedad. En general, los retornos del REIT son más volátiles que la propiedad física (después de todo, se negocian en un intercambio). En los EE.UU., el rendimiento anual de los REIT es del 12,99%, según lo medido por el índice MSCI U.S. REIT.

EL RETORNO SOBRE LA INVERSIÓN (ROI) NO ES IGUAL A LAS GANANCIAS
Por supuesto, antes de que el ROI pueda volverse ganancia real en efectivo, la propiedad debe venderse. A menudo, una propiedad no se venderá a su valor de mercado. Un acuerdo de bienes raíces puede cerrarse por debajo del precio inicial de venta, lo que reduce el cálculo final del ROI para esa propiedad.
Además, existen costos asociados con la venta de una propiedad, como los fondos gastados en reparaciones, pintura y jardinería. Los costos de publicidad de la propiedad también deben agregarse, junto con los costos de avalúo, tasación y la comisión al agente o corredor de bienes raíces.
Los gastos de publicidad y comisiones pueden negociarse con el proveedor de servicios. Los promotores inmobiliarios con más de una propiedad para anunciar y vender están en una mejor posición para negociar tarifas favorables con los medios de comunicación y los corredores. Sin embargo, el ROI en ventas múltiples con costos variables de publicidad, comisiones, financiamiento y construcción presenta problemas de contabilidad complejos que son mejor manejados por un profesional.

CONCLUSIÓN
Calcular el ROI en bienes raíces puede ser simple o complejo, dependiendo de todas las variables mencionadas anteriormente. En una economía sólida, la inversión en bienes raíces, tanto residencial como comercial, ha demostrado ser muy rentable. Incluso en una recesión económica, cuando los precios caen y el efectivo escasea, como puede suceder a raíz de la pandemia de COVID-19, hay muchas ofertas en bienes raíces disponibles para inversores con dinero para invertir. Cuando la economía se recupera, como sucede inevitablemente, muchos inversores pueden obtener una ganancia considerable.
Sin embargo, para fines del impuesto sobre la renta o del impuesto sobre las ganancias de capital, se insta a los propietarios de bienes raíces a obtener asesoramiento fiscal profesional de una fuente confiable antes de presentar la declaración.

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