¿CÓMO CALCULAR SU RETORNO SOBRE LA INVERSIÓN (ROI) EN FINCA RAÍZ?

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El Retorno Sobre la Inversión (ROI) es una medida de cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje de su costo. Esta métrica muestra si se están utilizando de manera correcta sus dólares de inversión.

PUNTOS CLAVE

El retorno sobre la inversión (ROI), es un término contable que indica el porcentaje de dinero invertido que se recupera después de deducir los costos asociados. Para el no contable, esto puede sonar confuso, pero la fórmula puede expresarse simplemente de la siguiente manera:

ROI=(Ganancia-Costos Recurrentes)/(Costo Neto de la inversión)

Dónde:
Ganancia=Rendimientos de inversión
Costos Recurrentes = Costos asociados a la inversión una vez empieza a producir rendimientos.
Costo Neto de la inversión =El dinero inicial que costo la inversión.
Para calcular esta ecuación entran en juego una serie de variables que pueden afectar los números del ROI, incluidos los costos de reparación y mantenimiento, así como el apalancamiento que es la cantidad de dinero prestada (con intereses) para realizar la inversión inicial.

COMPLICACIONES EN EL CÁLCULO DEL ROI

Cuando compra una propiedad, los términos de financiamiento pueden tener un gran impacto en el costo total de la inversión. Pueden ocurrir complicaciones en el cálculo del ROI cuando se refinancia una propiedad o se obtiene una segunda hipoteca porque es posible que aumenten los intereses de un segundo préstamo o un préstamo refinanciado, y se pueden cobrar comisiones por préstamos, lo cual puede reducir el ROI.
También puede haber un aumento en los costos de mantenimiento, impuestos a la propiedad y tarifas de servicios públicos. Si el dueño de una propiedad comercial o de alquiler residencial paga estos gastos, es necesario conectar todos estos números nuevos para actualizar el ROI.
También es posible que se requieran cálculos complejos para la propiedad comprada con una hipoteca de tasa ajustable (ARM), un préstamo con una tasa que cambia periódicamente durante la duración del préstamo.
Son dos los principales métodos para calcular el ROI: el método de costo y de desembolso.

¿CUÁL ES UN BUEN ROI PARA LOS INVERSORES DE BIENES RAÍCES?

Un buen retorno sobre la inversión en bienes raíces varía según la tolerancia al riesgo: cuanto más riesgo esté dispuesto a asumir, mayor será el retorno sobre la inversión que espera. Por el contrario, los inversores reacios al riesgo pueden conformarse felizmente con un ROI más bajo a cambio de más certeza. Además, la finca raíz tiene un componente importante, que no se mide en el ROI anual, y es la valorización. Cuando la propiedad se vende, se debe adicionar al ROI total la valorización, lo cual lo aumenta significativamente.

Por supuesto, no tiene que comprar una propiedad física para invertir en bienes raíces. Los fideicomisos de inversión de bienes raíces (REIT) se negocian como acciones en una bolsa y pueden proporcionar diversificación sin la necesidad de poseer y administrar ninguna propiedad. En general, los retornos del REIT son más volátiles que la propiedad física (después de todo, se negocian en un intercambio). En los EE.UU., el rendimiento anual de los REIT es del 12,99%, según lo medido por el índice MSCI U.S. REIT.

EL ROI NO ES IGUAL A LAS GANANCIAS

Por supuesto, antes de que el ROI pueda volverse ganancia real en efectivo, la propiedad debe venderse. A menudo, una propiedad no se venderá a su valor de mercado. Un acuerdo de bienes raíces puede cerrarse por debajo del precio inicial de venta, lo que reduce el cálculo final del ROI para esa propiedad.
Además, existen costos asociados con la venta de una propiedad, como los fondos gastados en reparaciones, pintura y jardinería. Los costos de publicidad de la propiedad también deben agregarse, junto con los costos de avalúo, tasación y la comisión al agente o corredor de bienes raíces.
Los gastos de publicidad y comisiones pueden negociarse con el proveedor de servicios. Los promotores inmobiliarios con más de una propiedad para anunciar y vender están en una mejor posición para negociar tarifas favorables con los medios de comunicación y los corredores. Sin embargo, el ROI en ventas múltiples con costos variables de publicidad, comisiones, financiamiento y construcción presenta problemas de contabilidad complejos que son mejor manejados por un profesional.

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